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上海1月迎来首轮土地供应高峰

发布时间:2011年1月22日 信息来源:

 新年伊始,上海土地市场迎来集中放量,土地挂牌出让出现小高潮。虽然第三轮宏观调控风雨欲来,开发商拿地热情依然不减。

  1月21日,保利地产旗下子公司以25.57亿元摘得宝山区大场镇捆绑基地塘祁路南侧住宅地块,成就2011年首幅“地王”。该地块楼板价13445元/平米,溢价率156%。从位置来看,保利地块属上大板块,紧邻轨交7号线祁华路站,周边在售的经纬观澜泓郡目前均价22000元/平米。

  此外,同一日另外还有4幅地块成功出让,1幅住宅地块位于罗店板块,远洋地产以5.38亿摘得。另外嘉定区有三幅商住地块出让,出让总金额18.7亿元。

  截至目前,1月份上海已有22幅经营性用地挂牌上市,其中含住宅土地10幅,主要涉及宝山、崇明、浦东、奉贤等区域,数量较去年同期有过之而无不及。

  除了上述已出让地块,本月还有三幅地块值得关注。

  杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)

  杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)(下称G2地块)位于宝山区杨行镇,地铁1号线富锦路以东区域,属于西城区板块。四至范围为东至杨泰路,南至绿龙路,西至规划湄浦路,北至无。该地块土地性质属于纯住宅用地,占地面积137708.2平方米,容积率2.0,起拍价为16.5亿元,起始楼板价为6000元/平米,预计地块开发方向可为小高层为主、少量低密度住宅的混合产品。

  西城区板块是宝山区核心住宅集聚区,购房者以刚性需求为主,且在轨交附近沿线的上班族。G2地块处在西城区的中心位置,南临绿龙公园,离地铁1号线富锦路站15分钟距离。目前该地块周边新盘较多,如香逸湾、东方丽都•凤园、万业•紫辰苑、荣域、英伦印象等,目前均价在17000-20000元/平米。周边的二手房也较多,如万科四季花城、丽景翠庭、天馨花园等,均价在14000-17000元/平米。

  西城板块最近出让的一幅地块是,2009年9月上海中梁房地产开发有限公司摘得了一块杨行镇蕴川路地块,成交总价为3.85亿元,成交楼板价10335元/平米,溢价率71%。自2000年板块开发至今,已有万科、盛高等大型开发商进入,板块无论是人口还是配套都有很快发展。目前板块住宅均价基本都接近20000元/平米,预计G2地块的溢价率至少将达到70%,最终楼板价可能为11000元/平米左右.

  崇明新城18号地块一期和二期地块

  崇明新城18号地块位于崇明县城桥新城境内,两幅地块均捆绑5%的配套保障性住房。新城18号地块一期四至范围为东至江帆路,南至翠竹路,西至佘山岛路,北至乔松路,新城18号地块二期四至范围为东至佘山岛路,南至翠竹路,西至老?河,北至乔松路。两块地块以佘山岛路为分界线,其中一期占地面积为106008.1平方米,容积率居住1.2,商办为1.5;二期占地面积为117008.8,容积率和一期相同。一期底价为3.18亿元,二期底价为3.51亿元,起始楼板价均为2000元/平米。

  崇明新城是上海市城市建设总体规划确定的11个新城之一,将建成具有综合生态效益的“近自然型”森林生态系统。从长远来看,长江隧道通车,地铁19号线崇明新城站的设立,未来将拥有很大的发展潜力。该地块地处新城的黄金地段,西南侧500米处是未来的商业中心(百联崇明购物中心),已于2011年6月奠基,占地10万平方米,是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务为一体的购物中心,终结了崇明没有大型商业中心的历史,建成后将辐射整个崇明板块;南侧一街之隔是崇明新城行政办公中心,整个新城的行政中心。并且向南一公里就是崇明著名的金鳌山公园,明清兴起,风景宜人,古色古香。

  近年来城桥新镇已有多家大型房地产集团进驻,包括绿地集团、百联集团等,而且推出的地块都较集中。新城18号地块东侧有两个在销新盘,瀛通金鳌山和江海名都,目前销售状况良好。瀛通金鳌山和江海名都分别为上海瀛通集团和上海亚通和谐投资发展有限公司于2007年11月竞得。其中瀛通金鳌山成交总价为3.29亿,成交楼板价为3108元/平米,溢价高达448.1%。江海名都成交总价为2.64亿,成交楼板价为2752元/平米,溢价高达380.3%。两个楼盘都于2010年9月上旬和8月下旬开盘,主要以双拼、联排、叠加别墅、多层、小高层与一体。公寓均价为12000元/平米,别墅均价为16500元/平米。

  这次即将拍卖的新城18号地块地理位置明显优于23、24两幅地块,据上海市规划国土资源管理局网上显示的数据来看,两幅土地参与单位较多,竞争比较激烈。从起始楼板价2000元/平米如此低的价格起拍,预计最后将会有高达100-200%的溢价率,最后楼板价可能会达到4000-6000元/平米左右。

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