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增加土地供应 保持楼市平稳

发布时间:2011年1月22日 信息来源:

运输及房屋局昨日公布,去年私人住宅施工量及落成量均达到1.34万个,较2009年分别增加63%及86%。不过,过去多年落成的新盘已相继消化,使已落成但未售出单位数目持续下跌至去年的7,000个,预料今年住宅落成量减少,楼价仍有上升压力。压抑楼价继续飙升,增加供应方为治本之方。政府在新一年度勾地表应增加可兴建单位数目,并采用非定期卖地形式弥补勾地对发展商的依赖,再配合铁路上盖、市区重建、旧楼收购等方式,令整体潜在供应增加,努力达至供求平衡,纾解楼价上升压力。

  根据美联物业资料研究部数字显示,97年至去年的14年以平均计算,本港楼市年吸纳量约2万单位。而当前反映未来4至5年的潜在供应仅约4.9万个,实际仅足够二年半消化,新盘供应仍不足。由于实际动工量及可推售单位存在滞后,估计要在2013至2014年,市场实际供应量方可上升。

  本港30至40年前为住宅物业兴建的高峰期,此批物业如今开始老化,为市场带来大量换楼需求,估计今年一手物业潜在需求可高达2万单位以上。加上经济持续好转,市民换楼需求有增无减,兼且在美元贬值和人民币持续升值的双重效应下,除本地居民外,亦吸引大量内地资金来港购买物业。预期4至5年后,本港住宅供应量才可达2万个单位,供求才能平衡。

  在住宅供求达至平衡之前,政府加征印花税、调低按揭贷款等打击楼宇短期炒卖的措施仍需坚持,而且视乎楼市炒风炽热程度,可随时再出招。不过,这些措施可以在短期有效打击炒楼活动,是治标之法,要达到长远稳定楼价,还须从根本做起,就是增加土地的供应。过去几年,土地供应的确较少,造成一手住宅供应不足。政府要从根本去解决这个问题,确保供求平衡。

  政府如果再出招干预楼市,亦要平衡社会的多元利益,避免造成楼市大幅波动。置业人士不想楼市大跌资产贬值,未置业人士希望政府加大力度压抑楼价,夹心阶层则希望政府推出更多资助单位。政府应在社会的多元利益中寻求平衡点,目标应该是令楼市稳定健康发展。

  需要警惕的是,由于全球超低息环境,资金充裕,香港楼市泡沫风险正在增加。当前这种超低息的金融环境不正常,不可能长期维持,调整一定会来,并会有大震荡。对于有意置业人士来说,超低息环境终会完结,加息势在必行。市民置业前要考虑个人负担能力,若加息后令供楼吃不消,或者楼市出现逆转,其中的风险不可低估,因此,是否入市需要相当审慎。

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